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广州商业价格疯涨放缓?或将走向健康回归本原
广州写字楼网 2012-10-24 来源:北方网
摘要:住宅限购从实施之初,商业地产便迎来了它的崛起时机,尤其是近两年,发展速度之快完全可以用疯涨来形容。现在,广州商业正在从疯狂到理想,将越走越健康,回归本原。

住宅限购从实施之初,商业地产便迎来了它的崛起时机,尤其是近两年,发展速度之快完全可以用疯涨来形容。据了解,广州商业正在从疯狂到理想,将越走越健康,回归本原。

2010年10月15日,住宅限购令开始在广州实施,至今已满两年。这两年来,广州商业地产迎了史上最大的发展机遇,大批投资客从住宅转向商用,引爆写字楼、商铺和商用公寓市场,价格大涨六成以上,商铺最高成交单价接近150万元,商用公寓最贵叫到了12万元/平方米,攀上了历史最高峰。  

住宅限购两年,大大拉动了广州商业地产的发展,彻底被打破了长期以来商住倒挂的格局。但空前的大机遇给广州商业地产带来了巨大的挑战。限购第一年,广州市场出现了全民炒铺,全民炒公寓和写字楼的疯狂,连平日不太关心投资的阿公阿婆和师奶们也赶起了热闹。但从去年底开始,随着商用物业贷款难出现,加上部分主题商铺问题爆发,到今年年初时,广州商用物业市场热度开始下降,市场开始从狂热走向理性,投资客们开始重新审视商用物业市场的优势与风险,出手日益谨慎。去年一度频频出现的“日光”现象,今年已不再,价格也从疯涨到涨速放缓回稳。

从疯狂到理性,广州商业地产越走越健康,价格开始回归其价值的本原。

住宅购限前一年,即2009年10月-2010年9月,广州一手写字楼均价仅16788元/平方米;住宅限购后的第一年,即2010年10月-2011年9月,广州一手写字楼均价已涨到20115元/平方米,涨幅高达19.8%,成交量更涨了58.4%。而住宅限购第二年,即2011年10月-2012年9月,广州一手写字楼价仍继续上涨,均价达23262元/平方米,年涨幅15.6%。虽然没上一年厉害,但整体涨幅仍非常可观。 

 陈厚桥指出,住宅限购后,广州写字楼市场涨幅之高为近十年未过。“因为有郊区项目摊低了均价,全市均价涨幅其实还是偏低的,珠江新城等核心商业区的甲级写字楼,价格涨幅更为惊人。限购前广州甲级写字楼的成交均价约2万元/平方米,现在已达3.3万元/平方米。有不少项目近两年来价格涨了六成以上。如富力盈信广场,在住宅限购前单价2万-2.2万元,去年国庆时二手价已涨到2.8万-3万元,现在高达3.3万元以上。2009年国庆时,珠江新城新最贵的写字楼和商用公寓的单价大多在2.5万-3万元。现在该区大多数写字楼的单价已过3.5万元。价格最高的甲级写字楼项目,如富力盈凯广场,目前售价已超过5万元/平方米,最贵的商用公寓天銮,目前最高报价已达12万元/平方米。可以说,这两年来,珠江新城超甲级写字楼的价格,没有最高,只有更高。”

广州城市价值递增,商用物业价格还会涨  

对商业地产的前景,广州高力国际物业服务有限公司调研及咨询部董事陈厚桥指出,商业热潮住宅限购而起,未来走势肯定也跟政策相关。从目前看,住宅限购政策还会再继续。现在民间的投资需求还那么大,商业地产肯定还会继续热下去,只是市场会越来越理性、成熟,不会再像以前那么疯狂。目前的价格虽然已到历史高位,但发展空间还是不会小。就算是住宅限购令被取消了,广州商业市场也依然会继续走高。这主要是因为,与北京、上海、深圳等其他一线城市相比,广州商用物业价格长期偏低,人家的甲级写字楼均价要6万元/平方米,广州的却仍在3.3万元/平方米的水平。亚运会后,广州城市价值持续增长,但在商用市场上一直未得到体现。广州城市的辐射力越来越广,影响越来越大,商用物业的发展空间自然更值得看好。因此,就算住宅不限购了,广州城市价值的提升已足够支撑本地商业地产价格的持续走高。

商用物业关键要有好地头 

陈厚桥指出,与住宅产品不同,商用物业投资的专业性更强,大家的资金实力和经验不同,适合的产品也就不一样。对普通老百姓来说,投资不能盲目跟风,一定要最适合自己的产品。资金实力强的,可关注成熟商圈的街铺和写字楼,还有高端公寓产品,预算相对较小又放眼长线的,优质地段的小面积产品或成长型商圈的新项目也值得考虑。另外,商用物业交易成本高,应做好长期持有、长线投资的准备。在选产品时,最关键就是地头,特别是商用公寓产品,如果不是在中心商务区,没有成熟的中高端商务氛围作支撑,其投资回报就难上去。

   编辑:jiangty 浏览次数:268
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